【認知症の罠】親の意思が確認できなくなると沖縄の実家は売却不可能に？生前対策の重要性

「親が少し物忘れをするようになってきたけれど、まだ元気だし、実家のことは後で考えればいいさぁ」

「誰も住まなくなったら、そのときはきょうだいで集まって売却手続きをすれば大丈夫よね？」

沖縄に実家や土地をお持ちの40代〜60代の皆様の間で、このように考えられている方は非常に多くいらっしゃいます。日々の仕事やご自身の生活が忙しいと、実家の処分や名義の話はどうしても先延ばしになりがちですよね。

しかし、不動産の世界には、「親御様が亡くなったとき」よりも前に訪れる、絶対に知っておくべき恐ろしい罠があります。それが「親の認知症（意思能力の低下）」です。

もし親御様が認知症になり、正しい判断ができない（意思確認が取れない）状態になってしまうと、実家を売ることも、壊すことも、大規模な修繕をすることすら法律上、一切できなくなってしまいます。

今回は、認知症が招く不動産凍結のリアルなリスクと、手遅れになる前に家族で取るべき生前対策について、沖縄の不動産のプロが分かりやすく解説します。

1. 意思確認が取れないと、なぜ「売却も修繕も不可能」になるのか？

法律のルールでは、不動産の売却や契約などの重要な行為は、「その名義人（オーナー）本人の明確な意思」に基づいて行われなければならないと定められています。

そのため、実家の名義が親御様のままの状態で、親御様の認知症が進行してしまうと、たとえ実子である皆様であっても以下のような手続きがすべてストップ（凍結）してしまいます。

• リスク①：不動産の売却・解体ができない

• 「施設への入居資金を作りたい」「空き家になったから解体して更地にしたい」と思っても、親御様本人が「売ります」「壊します」という意思を示せない限り、不動産会社も解体業者も契約を結ぶことができません。

• リスク②：沖縄特有の「爆裂・雨漏り修繕」の契約もできない

• 四方を海に囲まれ、湿気や塩害の強い沖縄では、コンクリート住宅の内部の鉄筋がサビて崩壊する「爆裂（ばくれつ）現象」や雨漏りが多発します。これらを直すための高額なリフォーム契約や、台風対策のための補修工事も、名義人の意思確認ができないため、スムーズに進めることが困難になります。
  

2. 凍結されてからでは遅い！「成年後見制度」という高いハードル

「もし凍結されても、裁判所に申し立てて『成年後見人』を立てれば実家を売れるんでしょう？」と思われるかもしれません。確かに法律上は可能ですが、ここには大きな時間とコストの壁があります。

• 実家を売るためだけに、数ヶ月〜数年の時間がかかる：

• 家庭裁判所に申し立てをしてから後見人が決まるまで数ヶ月かかります。さらに、親が住んでいた実家（居住用財産）を売却するには、裁判所の特別な許可が必要になり、必ずしも売却が認められるとは限りません。

• 毎月数万円の費用が「一生」かかり続ける：

• 弁護士や司法書士などの専門家が後見人に選ばれると、実家が売れた後も、親御様が亡くなるまでの間、毎月2万〜5万円前後の報酬（費用）が親の財産から永久に引かれ続けることになります。50代・60代の子世代にとって、これは大きな経済的・精神的負担になります。
  

3. 親が元気な「今」だからこそ間に合う！2つの賢い生前対策

親御様が自分の意志でしっかりと会話ができる今この瞬間だからこそ、未来のトラブルを未然に防ぐための選択肢があります。

対策①：親が元気なうちに高く手放す「生前売却（現状渡し）」

一番シンプルで、今沖縄の相続世代に最も選ばれている方法です。

現在の沖縄は慢性的な土地不足が続いており、建物がどれだけ古くても「土地」として非常に高い価値がつくケースが多々あります。

親御様の同意のもとで、室内の荷物も庭の草木もそのままの状態で売り出す「現状渡し」を行えば、皆様がわざわざ帰省して大がかりな片付けや草むしりをする必要はありません。高く売れる今のうちに実家をきれいな現金に変えておくことで、親御様のこれからの高齢者施設への入居資金や医療費として、100%有効に活用できるようになります。

対策②：管理の権利だけを子世代にバトンタッチする「家族信託」

「実家にはまだ親が住んでいるから売却はできないけれど、将来認知症になったときが心配さぁ」という場合は、今話題の「家族信託（かぞくしんたく）」という契約がおすすめです。 親御様が元気なうちに、「実家の所有権（財産の価値）」は親に残したまま、「実家を管理・処分する権利（判子を押す権限）」だけを信頼できる子ども（長男など）に移しておくという仕組みです。これをしておけば、将来万が一親御様の認知症が進行してしまっても、子どもの判断だけで、爆裂の修繕工事をしたり、施設入居のタイミングで実家を売却したりすることが法的に可能になります。

4. まとめ：親族が集まる伝統行事の前に、まずは「実家の現在地」を調べよう

「終活や認知症の話なんて、親が元気なうちからは切り出しにくいさぁ……」と思われるのは当然です。

そこでおすすめなのが、次の旧盆やシーミー（清明祭）などで親族が集まる前に、不動産会社に依頼して「今の状態で、実家が一体いくらで売れるのか（資産価値）」という客観的な査定書（数字）を1枚用意しておくことです。

いきなり病気や将来の話をするのではなく、「ウチの実家、今の沖縄の地価上昇でこれくらいの価値があるみたいだよ。もしものときに慌てないように、親が元気なうちにみんなでこれからのこと、前向きに話しておこうね」と切り出すことで、角を立てずに具体的な将来の計画が立てられるようになります。

2024年からスタートした相続登記（名義変更）の義務化もあり、期限（3年以内）を意識した自衛策としても、早めの現状把握が何より大切です。

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当社では、沖縄本島全域の地域密着型不動産会社として、これまで数多くの「親御様がご健在なうちの生前対策・不動産整理」を円満にサポートしてまいりました。

「まだ売るとは決めていないけれど、ウチの実家の今の価値を知りたい」「家族信託や生前贈与について、専門的なアドバイスがほしい」「古い荷物や仏壇が残ったままでも見にきてくれる？」など、どのような段階でのご相談も大歓迎です。

認知症対策や沖縄特有の相続に強い提携の司法書士・税理士ともワンストップで連携しておりますので、皆様の大切な資産を守るために、まずは当社の【無料相談・簡易査定】からお気軽にお問い合わせください。

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